Se modifica prevederile pentru vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan. Care va fi impactul pentru piata agriculturii?

Detalii

Categorie: Afaceri agricole

24 August 2020

Regulile jocului pentru vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan se modifica conform noutatilor aduse de Legea nr. 175/2020* care va intra in vigoare pe 13 octombrie 2020. Pe scurt aceasta prevede ca vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan va putea fi efectuata doar cu respectarea dreptului de preemptiune a unei categorii extinse de beneficiari. Terenul poate fi vandut liber numai in cazul in care niciuna dintre categoriile privilegiate nu isi exercita dreptul de preemptiune.

Conform D-nei avocat Georgiana Balan (avocat D&B David si Baias), titularii dreptului de preemtiune sunt, pe langa coproprietari, rude si vecini, si tinerii fermieri, persoane fizice domiciliate in unitatile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau in localitatile din vecinatate, precum si Academia de Stiinte Agricole si Silvice „Gheorghe Ionescu-Sisestiˮ si unele unitatile de cercetare-dezvoltare si statul roman. 

Arendasii beneficiaza si ei de un drept de preemptiune, la fel ca in vechea reglementare. Insa sfera acestora a fost restransa la persoanele fizice si juridice care au avut in ultimii 5 ani domiciliul sau resedinta in Romania, iar in cazul persoanelor juridice exista conditia ca acestea sa fie controlate de indivizi cu domiciliu/resedinta in Romania. 

Legea mai prevede un drept de preemptiune special de care beneficiaza persoanele fizice sau juridice care dovedesc: detinerea in ultimii 5 ani a unui domiciliu/sediu in Romania si experienta anterioara de minim 5 ani in desfasurarea de activitati agricole in Romania. Suplimentar, pentru persoane juridice mai apare conditia ca minimum 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali sa fie din activitati agricole, iar asociatul/actionarul care detine controlul asupra acestor persoane juridice sa fi avut in ultimii 5 ani domiciliul in Romania. 

Actul normativ pare la prima vedere sa privilegieze investitorii nationali in defavoarea investitiilor straine. Trebuie mentionat, insa, ca asupra compatibilitatii prevederilor mai sus mentionate cu libertatea de circulatie a capitalurilor in Uniunea Europeana s-a pronuntat deja in mod favorabil Curtea Constitutionala, motiv pentru care nu vom mai dezbate acest subiect. 

Care sunt potentialele efecte ale unei astfel de legi?

Tranzactiile vor fi planificate din timp si atent 

Primul efect si cel mai vizibil va fi de ordin birocratic, efect care vine din intensificarea procedurilor administrative deja existente. Tranzactiile cu privire la terenurile agricole situate in extravilan vor urma o procedura specifica care include depunerea ofertei de vanzare pentru terenul respectiv si luarea in considerare in calendarul tranzactiei a 2 termene cumulate, unul de 45 de zile si unul de 30 zile prevazute pentru exercitarea dreptul de preemtiune. 

Va creste gradul de complexitate a tranzactiilor agricole 

Prevederile legii reglementeaza procedura de instrainare a unui teren agricol extravilan prin vanzare, nereferindu-se insa si la alte forme de tranzactionare. Agricultorii profesionisti, cu experienta, in marea lor majoritate societati comerciale, vor apela la structuri juridice sofisticate de genul fuziunilor si divizarilor, aporturi la capital social, etc., mecanisme juridice care actualmente sunt mai putin prezente in sectorul agricol. Pentru aceleasi motive, suntem de parere ca actul normativ nu va reusi sa afecteze in mod semnificativ investitiile straine si nici tranzactiile mari. Va creste, insa, complexitatea tranzactiilor si nevoia de consultanta de specialitate.

Ritmul de tranzactionare a terenurilor agricole va scadea

Legea mai prevede ca vanzarea directa sau indirecta de terenuri agricole situate in extravilan, efectuata inainte de implinirea unui termen de 8 ani de la achizitie, va atrage obligatia de plata de catre vanzator a unui impozit de 80% calculat la diferenta dintre pretul de vanzare si pretul de cumparare. In cazul vanzarii pachetului de control al societatilor cu terenuri agricole in extravilan reprezentand mai mult de 25% din activele, impozitul de 80% va fi calculat din diferenta de valoare a terenurilor respective calculata pe baza grilei notarilor intre momentul dobandirii terenurilor si momentul instrainarii pachetului de control.

In mod evident, o astfel de prevedere va descuraja tranzactiile cu terenuri agricole si va exista tendinta de a reflecta impozitul suplimentar in pretul de vanzare. O dezvoltare nesofisticata a acestei premise conduce la ideea ca preturile pentru terenuri agricole situate in extravilan vor suferi o crestere substantiala. Evolutia pietei ramane sa confirme sau sa infirme insa aceasta ipoteza. 

Exista riscul ca micii agricultori sa fie afectati negativ

Printre micii agricultori exista o practica de finantare care consta in a vinde parcele de teren in anii mai putini buni pentru acoperirea cheltuielilor din cursul anului si de a le rascumpara sau de a cumpara alte parcele din profitul anilor agricoli mai buni.

Supraimpozitarea in cazul vanzarii de terenuri detinute mai putin de 8 ani va descuraja aceasta practica, lasand micul agricultor fara un mecanism facil de finantare, mai ales acolo unde creditele bancare sunt dificil de accesat. 

Ce se intampla cu situatia terenurilor tranzactionate in bulk? 

O situatie care exista deja si care necesita clarificare macar in normele de aplicare este aceea a vanzarii mai multor terenuri agricole impreuna. Este cunoscut faptul ca valoarea unei suprafete compacte de teren, atat financiara, cat mai ales operationala, este mai mare. Din experienta noastra in materia dreptului de preemptiune, astfel cum era prevazut de legislatia anterioara, au existat cazuri unde s-a dorit tranzactionarea impreuna a mai multor parcele de teren. Intr-o astfel de situatie, autoritatile locale au solicitat efectuarea procedurilor specifice (anuntului de vanzare) pentru fiecare parcela in parte, neputand fi efectuata o singura formalitate pentru toate terenurile la un singur pret. 

Noua legislatie omite sa clarifice acest aspect, lasand practic posibilitatea ca una dintre parcelele de teren scoase la vanzare, sa spunem o parcela din mijlocul terenului, sa fie vanduta, catre un tert preemptor, impartind astfel lotul si afectandu-i valoarea. Intr-o astfel de situatie va mai fi interesat partenerul de afaceri de achizitia parcelelor ramase?

In acelasi mod, legea omite sa legifereze situatii complexe, dar reale ale vanzarii sub conditie. De exemplu, cazul vanzarii unui teren agricol din extravilan in schimbul caruia proprietarul doreste o suma de bani, dar si dreptul de a-l lucra in arenda pentru o anumita perioada. 

Este de dorit ca legiuitorul sa ia in calcul diversele fatete ale realitatii juridice si sa permita adaptarea anunturilor de vanzare in functie de situatia particulara a fiecarui vanzator. 

Concluzie

In pofida aparentelor, suntem de parere ca prezenta lege ar trebui sa nu descurajeze in mod real investitiile straine mari, dar va impovara suplimentar micul agricultor si mai ales va avea un efect de incetinire a initiativei private mici si mijlocii in acest sector. 

Jumatate din suprafata Romaniei este acoperita de terenuri agricole, cea mai mare parte dintre acestea aflandu-se in extravilan. Prin urmare, modificarile aduse prin Legea 175/2020 au o importanta deosebita atat prin aspectele legiferate, cat si prin sfera ei practica de aplicare. In virtutea impactului sau, ar fi de dorit o reanalizare a acestei legi pentru a simplifica anumite proceduri si pentru a reflecta realitatile si nevoile reale ale agriculturii romanesti.

* pentru modificarea si completarea Legii nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului.

Georgiana Balan, avocat D&B David si Baias

• < Anterior
• Următor >